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一線城市高端市場分化顯著 滬平穩回升別墅更受寵
時間:2014-05-26
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   隨著3、4月份項目推盤節奏加快,城市新增供應量逐漸恢復,而因信貸緊縮導致需求不振、城市供求關系失衡加劇。樓市降價潮愈演愈烈,更多城市更多項 目加入其中,一線城市同樣難以獨善其身,去化速度明顯放慢而庫存上升、消化周期拉長的問題也逐漸浮出水面,到4月底,北京和深圳的消化周期雙雙突破17個 月,上海和廣州也都達到11個月左右。在整體弱市的大環境下,一向客戶需求恒定、成交相對穩定的北上廣深等一線城市高端豪宅(定義為:北京、上海單價超過 5萬元/平方米、深圳超過4萬元/平方米、廣州超過3萬元/平方米的公寓,別墅)市場又是何種光景呢?尤其是在北京等城市放開限價、諸多高端房源獲批上市 之后,其市場表現又如何呢?

   高端公寓需求持續不振,別墅成交平穩上升

   從CRIC系統數據來看,4月份一線城市的別墅和高端公寓分別成交22.86萬平方米和12.29萬平方米,市場成交同比去年都出現一定上升,分別 同比增長17%和7%,別墅需求增長較為突出。高端市場表現異于整體市場大勢、交易小幅攀升的背后,也與去年以來高端物業供應被認為壓制,需求量長時間積 累有關。

   另一方面,高端市場開始受到整體市場遇冷的感染,觀望氣氛漸濃,與3月份的表現縱向比較來看,一線城市在4月份高端公寓和別墅成交量環比分別下滑 40%和7%。這一趨勢仍在繼續,從5月前20天的數據來看,相比去年同期成交量持續銳減,高端公寓和別墅分別成交5.34萬平方米和9.07萬平方米, 同比分別銳減46%和34%,總體來說,別墅房源的成交表現優于高端公寓。

   城市市場表現顯著分化,上海平穩回升,北京最低迷

   在普通商品住宅市場,今年前4月,一、二線多數城市市場成交同比2013年均有大幅度下滑,其中北京下降幅度最大,成交量幾近腰斬,這樣的表現同樣 出現在高端豪宅市場,在北上廣深四地市場中,北京高端物業成交表現最差,4月份高端公寓分別環比銳減52%、同比下滑26%,別墅分別環比下滑30%,而 同比增長了34%,但這一趨勢在5月中上旬繼續深化,高端公寓同比銳減60%,而別墅需求同樣同比萎縮了44%。

   相比上海市場,盡管也出現了個別高端物業以特價房形式以價換量,但仍未引發上海高端物業市場的“多米諾”效應,仍局限于個案,市場仍在供求關系均衡 的邏輯下平穩上升。橫向來看,4月份高端公寓和別墅的成交量分別占到一線城市總量的40%和46%,分別是北京的3倍和2倍;5月上中旬高端公寓成交量更 是同比增長17%,而北京和深圳這一數值分別為-60%和-80%。縱向來看,4月份高端公寓和別墅成交量分別同比增長96%和6%,上海高端物業成交企 穩回升的態勢更加明顯。

作者:佚名

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