新年伊始，人們對于樓市的關注熱度不減。近日，國家統計局發布了2014年12月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，我國主要城市房價同比繼續下降，但總體環比降幅繼續收窄，成交量有所放大。其中，深圳成為全國3個月來首個房價上漲的城市。專家表示，限購放開、信貸調整、促銷加強等是此次回暖主因，隨著供需結構的持續調整與多元分化發展格局的確立，樓市在持續探底后迎來溫和回升將是大概率事件。

  跌勢趨緩成交量放大

  數據顯示，在我國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比下降的城市有66個，環比上漲的有1個，持平的是3個。從同比價格變動來看，去年12月最高漲幅為2.1%，最低為下降10.3%。同時，二手房總體價格變動情況與新建商品住宅差別不大。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀統計數據時表示，當前樓市呈現“環比總體降幅繼續收窄”、“同比繼續下降”、“一線城市成交活躍”等特點。劉建偉指出，一方面，受前期信貸政策調整、央行降息、年末開發商加大推盤力度等因素影響，12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環比增長近9%，再創年內新高；另一方面，受去年同期基數較高影響，房價同比仍下降，且新房和二手房價格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴大。

  中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受本報記者采訪時表示，本次統計公布的結果其實并不令人意外。“事實上，在去年限購大面積放開、信貸政策轉向積極之后，樓市成交的量和價在2014年四季度就出現了回暖苗頭。”尹中立說。

  多元發展重塑新格局

  相關資料表明，除了跌勢趨緩等特征外，我國房地產市場正呈現出多元分化格局。以環比變動衡量，一線城市整體平均上漲，新房和二手房價格環比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；二、三線城市房價仍然下降，但降幅緩慢收窄。

  從成交量看，12月份北上廣深四市新建商品住宅成交套數環比增長均超15%，遠高于全國平均水平。而在庫存方面，在上海易居房地產研究院監測的35個城市里，福州、南京和九江等城市庫存增加，同期太原等6個城市的庫存同比下滑。

  “樓市分化最直接的原因就是人口流動趨勢。”尹中立表示，目前我國人口流動依舊以從農村到城市、從小城市到大城市為主，人口凈流入多的城市房地產去庫存壓力就小，地產商的營銷手段也相應地更易見效。

  中國國際經濟交流中心研究員陳永杰告訴本報記者，我國房地產市場的供需結構也在發生變化。“樓市如果按縱向劃分，可分為一、二、三、四線城市，如果按橫向看，也有東、中、西、東北之別，且各地區經濟及人口結構不盡相同。”他分析，從供給端看，部分中小城市已經供給過剩，持有多套房者基于收益率、反腐及房產稅等預期，心態發生變化，由房屋的需求者變為供給者；而從需求端看，過去的投資、投機性需求也正在逐步變為新增人口需求、改善性需求等真實性“剛需”。這些都是重塑樓市多元新格局的重要因素。

  溫和調整將成新常態

  房地產市場將何去何從？專家普遍認為，未來中國樓市并不會出現美、日式的崩盤，而是在逐步探底結束后呈現溫和增長。

  陳永杰表示，判斷樓市發展方向應從多方位觀察，其中很多事實和趨勢是不容忽視的。

  “首先，1998年房改之后中國住房存量便持續升高，目前從戶均保有量上已經達到了西方國家的水平。但是我國房產資源分布不均衡，還有很多人沒有房或買不起房，從而形成剛需群體。其次，盡管房地產業依然重要，但未來房地產投資增速很難再超過固定資產投資增速，整個經濟對房地產的依賴也將逐步降低。最后，隨著不動產登記、房產稅、反腐敗等政策的深入與廣大人民收入水平的提高，樓市‘投資投機性需求’也必將向‘居住性需求’過渡。與此同時，中國經濟發展勢頭向好，一線城市依然吸引中高端人才等現實，也都將左右著樓市在新階段下的格局。”陳永杰說。

  盡管溫和調整概率大，但也不應忘記風險的存在。“一方面，美元持續升值將驅使部分資本流出中國；另一方面，隨著我國經濟結構的深入調整，2015年固定資產投資增速或下降。因此，看待樓市也不宜盲目樂觀。”尹中立提醒。

作者：佚名　　來源：中房網