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房地產(chǎn)基金:關鍵是機制設定
時間:2012-11-19
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  對中國房企而言,融資通路早已收窄,在中國樓市“黃金十年”褪色之后,房地產(chǎn)基金找到了滋生的沃土,如雨后春筍般崛起,群雄并起但也泥沙俱下。 

  在第一財經(jīng)《中國房地產(chǎn)金融》雜志與投中集團舉辦的“2012全球房地產(chǎn)基金中國峰會上,如何設立相應機制保護投資者利益,讓房地產(chǎn)基金步入更加健康的發(fā)展軌道,成為業(yè)內(nèi)熱議話題。

  某投資管理有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理認為,中國還沒有非常成熟的機構資金,基金管理公司經(jīng)常面對的是高端富人,基金平臺如何自律,保障投資人的知情權,包括培養(yǎng)投資人對風險的意識,都是基金管理公司應盡的責任。

  “國內(nèi)目前房地產(chǎn)基金分成三類,第一類是有金融機構背景的,第二類是有開發(fā)商背景的,第三類是相對比較獨立的PE。這三類是目前房地產(chǎn)基金的主流。就開發(fā)商背景的基金而言,優(yōu)點是對項目更了解,對項目的管控能力更強,對全程的操作更有經(jīng)驗,但缺點是缺少獨立性。作為一個開發(fā)商背景的基金管理公司,是不是能夠肩負起幫投資人管理資產(chǎn)的責任,是一個考驗?!鄙虾偷毓糙A股權投資管理有限公司董事總經(jīng)理丁亞明說。

  “開發(fā)商辦房地產(chǎn)基金不是不可以,國際上也不是沒有先例,但一定要明確出發(fā)點的問題。” 某資本管理集團董事長認為,開發(fā)商辦基金最突出的問題就是利益沖突,第二就是關聯(lián)交易的問題。

  “開發(fā)商辦基金,是認為這個行業(yè)很有吸引力,管理費掙得很舒服,成為現(xiàn)有業(yè)務的延伸和擴張?還是因為資金緊張了,希望搞一只基金從外面募錢,通過基金搞融資?出發(fā)點不同,相應的制度安排也就不同。”

  上海某投資咨詢有限公司總裁表示:“其實房地產(chǎn)基金的"出身"無所謂,關鍵是機制怎么設立,決策投項目的管理人,他的利益是不是跟投資者掛鉤,這一點最重要。如果一個管理團隊,做成一個項目就有一筆報酬,這樣的管理人往往會不管項目好不好,都要買。因此機制設立的關鍵是要讓管理層的利益與投資人的利益掛鉤?!?

  如何讓兩者利益掛鉤,其以實踐為例,“我們的管理團隊在基金中也有相當大的投資份額,這樣能保證投資經(jīng)理跟投資人的利益掛鉤,這是第一層的,第二層就是GP(基金管理人)的獎金跟基金的業(yè)績是掛鉤的。

  外部監(jiān)管的重要性也被提出。“我們的投資決策委員會中有大量外部人員,很多是業(yè)內(nèi)的知名人士,而不是跟公司有直接關系的。投委會九個席位,其中六席來自外部,管理公司內(nèi)部只占三席。另外,我們也會引進一會計師事務所、托管銀行等外部監(jiān)管力量。外部機構會對基金運行的效益進行評估,并定期作出信息披露,這樣可以讓投資者對基金運行的過程有很好的了解。”李曉東說。

  “我們的資金大部分來自于銀行,銀行會有一個風險篩查的過程,也會在后期對項目進行監(jiān)督。另外,在產(chǎn)品設計方面,我們在做債股結合的產(chǎn)品,債的部分會有一定金額的劣后,相應地可以保證基金的安全,此外股權方面的收益,通過創(chuàng)新控制產(chǎn)品的風險。”某有限公司董事長表示。 

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