周末的暴雨紅色預(yù)警，并沒有澆滅深圳市民的購(gòu)房熱情，新入市的三個(gè)樓盤全部“日光”，銷售總額共計(jì)約70億元。“3·30新政”后，深圳樓市似乎結(jié)束了筑底過(guò)程，在去年反彈的基礎(chǔ)上，開始大幅上漲。雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)僅上漲1.8%，但如果聚焦熱門區(qū)域，會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲幅度甚至可以用“非理性”來(lái)形容，如半年內(nèi)新房單價(jià)接連突破三萬(wàn)、四萬(wàn)的龍華片區(qū)。

  熱門區(qū)域房?jī)r(jià)破4萬(wàn)

  上述三個(gè)樓盤所在的區(qū)域，原屬深圳樓市的房?jī)r(jià)洼地，但在近半年的搶房潮中，這些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“藍(lán)籌”福田片區(qū)的架勢(shì)。目前，福田片區(qū)的二手房均價(jià)為每平方米4萬(wàn)元。

  短期看，龍華片區(qū)的上漲行情，始于一宗被拍出的地塊。去年9月30日，央行放松限貸政策后，深圳樓市回暖。當(dāng)年10月，深圳拍出全年唯一一塊住宅用地，樓面地價(jià)為每平方米2.5萬(wàn)元。在當(dāng)時(shí)這一價(jià)格十分驚人，這與其周邊二手房的價(jià)格相當(dāng)。

  在此鼓舞下，龍華片區(qū)迅速釋放了之前市政規(guī)劃的利好。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)新盤現(xiàn)場(chǎng)甚至出現(xiàn)了來(lái)自香港的置業(yè)者和炒房者。去年11月，中海錦城以均價(jià)3.25萬(wàn)元開盤，龍華新盤房?jī)r(jià)首次“破3”；今年5月23日，中海錦城又加推項(xiàng)目，將龍華新房帶入4萬(wàn)元時(shí)代。

  美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，龍華片區(qū)樓價(jià)“破4”不奇怪，主要緣于市政規(guī)劃。目前，深圳北站商務(wù)中心的建設(shè)已全面啟動(dòng)，該片區(qū)還聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商業(yè)綜合體。等到廣深港高鐵全面開通后，深圳北站還將具有口岸功能，30分鐘可直達(dá)香港西九龍。

  南山西麗片區(qū)的情況與龍華類似。2014年以前，入市項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。自從2010年市政規(guī)劃將此定位成深圳硅谷和南山國(guó)際知識(shí)創(chuàng)新村后，包括萬(wàn)科、特建發(fā)在內(nèi)的房企紛紛進(jìn)駐，2014年開始成為深圳住宅供應(yīng)熱區(qū)。

  數(shù)據(jù)顯示供大于求

  除了市政規(guī)劃，在談及深圳樓價(jià)時(shí)，供需是繞不開的話題。

  一名上市房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面深圳土地供應(yīng)太少，另一方面人口凈流量又持續(xù)為正，且常住人口平均年齡僅34歲，所以不少炒房者甚至來(lái)到位于深圳與惠州交界處的樓盤大量買房。

  從2011年開始，深圳招拍掛渠道的住宅土地供應(yīng)持續(xù)走低，已逼近無(wú)地可供的地步。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳僅出讓三宗，共計(jì)13.2萬(wàn)平方米，較2012年出讓面積縮減超過(guò)70%。2014年，更是直接減少到只出讓一宗地，這使得深圳每平方米地價(jià)從3618元（2011年）、5109元（2012年）、10649元（2013年）一路上漲到25093元（2014年）。

  深圳住宅市場(chǎng)還有來(lái)自城市更新（舊改）的項(xiàng)目補(bǔ)充，但是深圳規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一直以來(lái)，城市更新用地都側(cè)重于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)用地，未來(lái)占比會(huì)較現(xiàn)在更為明顯。這意味著，住宅用地供應(yīng)還將會(huì)壓縮。

  不過(guò)，從住宅市場(chǎng)的數(shù)據(jù)上看，深圳樓市的供需似乎又并沒有那么緊張。深圳商品住宅銷供比在經(jīng)過(guò)2009年的高點(diǎn)后，整體呈下降態(tài)勢(shì)。從2010年到2014年的5年間，批準(zhǔn)上市面積為2521萬(wàn)平方米，銷售面積1800萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)上市套數(shù)約27萬(wàn)，銷售套數(shù)約20萬(wàn)套，平均供銷比為0.71。

  這意味著，至少還有30%的房源成為庫(kù)存，深圳供銷比遠(yuǎn)低于上海1:1的水平，至少不能算是供不應(yīng)求。

  另外，自從2008年新開工面積（471萬(wàn)平方米）與竣工面積（444萬(wàn)平方米）大致持平外，此后深圳的新開工面積一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。2013年高點(diǎn)時(shí)，甚至達(dá)到910萬(wàn)平方米：196萬(wàn)平方米。

  從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳這座城市似乎正處于樓市大供應(yīng)的前夕。

  產(chǎn)業(yè)人口聚集效應(yīng)

  在四個(gè)一線城市中，深圳房?jī)r(jià)近期漲幅最大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已渡過(guò)最艱難時(shí)期不無(wú)關(guān)系。

  中國(guó)社科院最新發(fā)布的2015年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》稱，在去年中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中，深圳首次超越香港，躍居榜首。

  上述上市房企高管稱，深圳有些企業(yè)是別處找不到的，像平安、華為、騰訊，這些企業(yè)的員工不僅年輕，而且購(gòu)買力強(qiáng)，怎么可能不買房子？

  從“三來(lái)一補(bǔ)”的外向型經(jīng)濟(jì)，到如今的總部經(jīng)濟(jì)、科技園創(chuàng)業(yè)、前海跨境金融，深圳已開拓了六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，2014年互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)兩位數(shù)以上增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)56.5%，創(chuàng)歷史新高。

  產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，不僅推動(dòng)了人口聚集，更使得深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指標(biāo)上均在國(guó)內(nèi)排名第一。

  不過(guò)，僅基本面向好，也許并不足以支撐像龍華片區(qū)跨越式的增長(zhǎng)。上述房企高管說(shuō)，購(gòu)房者的消費(fèi)心理也起了作用。何倩茹稱，最近上漲火熱的片區(qū)已提前預(yù)支了未來(lái)幾年的升值潛力。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)