京滬深高房價已是常態,市區新房進入5萬時代大勢已定。這并不意味著存在很大的房價泡沫,國際大都市皆如此,倫敦、香港、紐約的房價水平,比京滬深還要高。

  近日,北京地市頗為熱鬧,大興區八塊連拍引關注。7月7日大興區瀛海鎮一宗宅地被龍湖首開聯合體摘得,樓面單價約為3萬元。而早幾天的7月3日,瀛海鎮另一宅地被北京城建搶得,以3.6萬元的樓面價成為區域單價地王。

  3 萬元的樓面價,基本與周邊現售新房價格接近,3.6萬元樓面價則已略超周邊房價。按照常規的建安成本、稅費成本、房企利潤等匡算,未來房價將賣到5萬以上,否則房企很難獲得合理利潤。更關鍵的是,瀛海鎮已出五環,位于五環和六環之間。雖受亦莊開發區輻射,但嚴格意義上講,這里已屬郊區。如果說近郊新房價格未來將向5萬進軍,則北京五環以內的新房價格,鐵定進入5萬時代了。

  無獨有偶,上海亦有類似現象。上海的外環線,等同于北京的五環,總體來看,外環以內可視為市區。浦西發展得早,浦西外環左右的房價,總體明顯高過浦東。而今年4月,浦東外環外側的唐鎮,兩塊宅地剔除配建的保障房,樓面價同樣高達3萬左右。

  這也就意味著,上海外環以內的新房價格,也正進入5萬時代。

  京滬的城市格局與房價水平,比較類似,市區新房價格進入5萬時代。深圳的城市格局不太規則,今年以來的這輪房價暴漲,核心區是南山區前海、后海,當前南山和福田這兩個商務區,平均房價已達5萬元。廣州房價水平偏低,離5萬時代尚有較大距離。

  從新房均價比較可知,今年5月份,京滬深全市房價水平為3萬左右,市區達5萬左右也正常。京滬深三大核心大都市,房價事實上正在進入5萬元時代,為何在全國樓市普遍呈現低迷之時,核心一線城市房價仍然在持續上漲之中?這是因為,首先是市場供應緊張導致的。住宅是不動產,土地價值決定了房價水平。一線城市地少人多,建設用地非常緊張,比如上海市要求2020年以后實現建設用地零增長。再如北京去年商品住宅計劃供地1000公頃,實際供應517公頃;今年計劃供地750公頃,上半年實際供地僅175頃。

  另外,市場需求旺盛。一線城市就業機會多、工資收入高,每年吸引幾十萬畢業生、各類人才、農民工等,所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高,本地居民改善性購房需求持續增長。還有投資性購房需求,雖然近幾年限購將很多人攔在了門外,但只要房價上漲,就不可能杜絕投資需求。

  還有一方面原因就是樓盤精品化的趨勢。近幾年,一線城市土地市場競爭越來越激烈,尤其是三四線市場低迷之后,一線城市成為眾多大房企、中型國企、激進型民營企業的必爭之地。近幾年“面粉貴過面包”的土地屢見不鮮。既然樓面價已超3萬,甚至5萬,開發商只能把樓盤精品化、高檔化,以吸引對高房價抗性小的精英階層,于是精裝修、高科技、貴配套等漸成“標配”,這都需要“砸錢”,自然增加了房價成本。

  總之,京滬深高房價已是常態,市區新房進入5萬時代大勢已定。這并不意味著存在很大的房價泡沫,國際大都市皆如此,倫敦、香港、紐約的房價水平,比京滬深還要高。作為大都市的一個標簽,高房價不受輿論歡迎,但這是經濟、社會、城市發展到一定階段的必然產物。應客觀、理性看待。

作者：佚名　　來源：中房網