日前，滿堂紅發布的統計數據顯示，整個10月，經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣交易中，二次購房客戶數量比9月大增2.6倍，占比為11.8%，比9月增加6.0個百分點，其中總價在300萬元/套以上的物業成交比例也從9月的7.3%提高到8.2%，而首次購房客戶數量也比9月增加67.4%。

  二次置業買家海珠占比34.5%

  滿堂紅市場研究部將今年1月~10月促成的逾3000宗二手住宅買賣交易個案按買家購房次數分類，并統計其購房區域的比例發現，首次置業二手客戶選擇區域的前三位依次是白云、海珠、天河，其中白云區的置業比例高達22.2%；對于二次置業的二手客戶，其選擇區域的前三位依次為海珠、越秀和番禺，其中海珠和越秀兩區的置業比例均超過24%。而10月二次置業買家選擇海珠區的比例更高達34.5%，遠高于今年以來的其他月份。

  對此，滿堂紅市場研究部高級經理周峰指出，10月份通過貸款實現二次置業的客戶比例為55.2%，比前三季度平均比例42.0%明顯高一截，但當月貸款客戶二次購買物業的套均總價(186.91萬元/套)和套均面積(81.8平方米/套)均低于今年前三季度的平均數值(188.86萬元/套、88.7平方米/套)，說明通過銀行有限貸款作二次置業的客戶仍不是真正的換房客，更多是帶有投資意識的抄底客戶，因而選擇海珠、越秀這類成熟區域。

  營業稅“從5改2”不會太早出臺

  日前，網上傳聞國家主管部門會對營業稅的征收標準進行松綁，將全額征收的年限從不足5年縮短為不足2年。對此，滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，“2年”或“5年”確實是這十年來征收時間調整的不變因子。

  最近十年，營業稅已成為國內二手房交易雙方不可忽視的成本之一，其間國家稅務總局[微博]對征收稅率標準更是歷經多次調整。針對全額征收標準線，2005年6月為“持證”或“完稅”不足2年，2006年6月由2年延長至5年，2009年重新調整為不足2年，2010年再次延長至5年，全額征收的對象皆為“非普通住宅”，2011年1月下旬更把原來持證不足5年可按前后兩次交易價的差額征收的“普通住宅”也納入全額征收范圍內。這些征收對象及標準的轉變，充分反映了主管層面在每個特定時間段對房地產市場調控力度的加大或適度放松。

  周峰指出，從2010年至2013年廣州二手住宅買賣交易的原業主持證年份比例變化可看出，持證滿5年的二手交易比例，從2010年的34.2%逐步增加2013年的47.6%，其中2012年該比例更突破50%，顯示準買家在樓價高企的大環境下，對可全免或部分減免營業稅的物業特別青睞。但隨著這類物業被市場快速消化及重新儲備的速度減緩，“滿5年”物業成交比例在前十個月快速回落到38.3%，反而是持證不足2年的物業成交比例達49.8%。預計該措施最快要到明年1月之后才有機會出臺，因主管部門對“9·30”央行[微博]信貸寬松政策的市場觀察期至少要有一個季度，其間若接連出臺其他措施，反而不好衡量單一措施對市場的具體作用有多大。

作者：佚名　　來源：中房網