眼下，房地產業的資金鏈持續惡化，IPO、發債、外資等融資通道對房企繼續關閉，于是地產私募成為房企籌集資金的唯一通道。住建部政策研究中心的研究報告顯示，人民幣房地產私募基金總規模已達千億，較2010年增長了1倍。而最大的危機在于，這些以債權形式投資于房地產項目的地產私募，實際上成了變相高利貸，對大多數投資人來說，其風險處于不可控狀態。

　　2010-2011年間興起的所謂房地產私募，是由商業銀行的私人銀行和理財部門的客戶作為LP（有限合伙人）進行債權投資，大多按照事先約定的價格進行回購。

　　地產私募給投資人的預期收益率一般都達到15%~25%，最高的超過40%。

　　地產私募以股權或者土地作抵押，與項目方簽訂對賭協議，達不到預期收益率，就把股權轉讓給投資者或者其他懲罰性措施。“多數情況下，這是在欺騙投資者。”在金地集團(600383,股吧)穩盛投資總經理吳濤看來，一旦在項目運作過程中出現問題，達不到的預期收益率，大多數私募并不及時和投資人溝通、商議，也不告知投資人所發生的一切。

　　前述地產私募人士介紹說，目前比較普遍的是，很多私募就是把錢給開發商了，等著回報，而不管運營，到時候不行了就把（抵押的）東西拿來。如果當初有對賭協議，還可以把抵押物給投資者。如果沒有，對投資者來說不虧損就算好的了。