今年商品住宅成交總體較去年呈現(xiàn)量跌“價增”的態(tài)勢。2014年上海市商品住宅累計成交面積為968.39萬平方米，比去年同期成交的1278.45萬平方米下跌了24.25%，成交均價為27248元/平方米，比去年同期的成交均價24240元/平方米，上漲12.41%。而在細分市場中，公寓產(chǎn)品表現(xiàn)明顯優(yōu)于別墅產(chǎn)品，是所有商品房分類中供求關(guān)系最好的，限購令下總體上供略大于求，其中的中高端及高端價位相對去年表現(xiàn)不錯，150平方米以下的市場屬性相對比較好，而100平方米以下的去化時間最短，目前去化時間僅為6.6個月左右，已經(jīng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，2015開年搶手貨呼之欲出。

  庫存商品公寓去化時間最短

  根據(jù)統(tǒng)計，2014年上海市商品公寓累計成交面積為853.79萬平方米，比去年同期成交的1142.65萬平方米跌了25.28%，成交均價為26727元/平方米，比去年同期的成交均價23686元/平方米，上漲12.84%。從新增供應(yīng)看，上海市商品公寓累計新增了1115.33萬平方米、98262套，新增供應(yīng)大于成交量，使得庫存進一步上升。

  值得注意的是，雖然商品公寓2014年新增供應(yīng)面積高出成交面積261.54萬平方米，庫存又高達1055.26萬平方米，但以全年的成交量去計算去化時間，則為1.2年即14.8個月，如果以12月的成交量去計算，則為8.8個月，是所有商品房分類中供求關(guān)系最好的，而且還是在限購令下總體上供略大于求。

  佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅表示，作為商品房成交絕對主力的150平方米以下的商品公寓卻呈現(xiàn)出供應(yīng)趨緊的態(tài)勢，100平方米以下的去化時間最短，目前去化時間僅為6.6個月左右，存在價格上升的壓力。一但上海2015年取消限購令的傳聞成真，則將率先呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，并將帶動其他產(chǎn)品銷售趨旺，或掀起又一輪火爆的行情。

  中高端公寓全年跑贏大勢

  可以說，中高端及高端價位公寓去年表現(xiàn)相當不錯，成交均價>40000元/平方米且≤的60000元/平方米商品住宅，其成交面積為138.19萬平方米、8948套，占商品住宅總體成交面積的16.18%、套數(shù)的11.74%。其成交面積同比去年同期成交的136.34萬平方米、8209套，成交面積小幅上漲了1.35%、成交套數(shù)上漲了9.00%。例如以近48.3億元的成交總金額高居2014年上海市商品住宅成交金額榜榜首的花木綠城·錦繡蘭庭，全年留下了首次開盤勁銷20億、加推2小時狂銷5億、月度銷冠、季度銷冠、前九月銷冠諸多銷售奇跡，而其主推的正是100-233平方米精裝2-4房。

  根據(jù)DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年總價在200萬-500萬以下的剛需型住宅成交下降水平跌破大勢，是全年成交下滑的拖低因素，中端和中高端表現(xiàn)優(yōu)于大勢，尤其是總價段500萬-800萬的改善型中端住宅，跌幅最小，表現(xiàn)最好。與此同時，2014年高端住宅中，公寓與別墅的成交套數(shù)分別為2200套和604套，同比減少23.6%和15.3%。DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏分析：“公寓與別墅的成交套數(shù)比達到3.64:1，說明高端公寓仍是主角。其中，高端公寓中面積段在200平方米以上的公寓，成交套數(shù)占總成交套數(shù)的80%以上，可以看出高端買家偏愛大戶型公寓。”

  年末行情讓開發(fā)商信心十足

  或受取消限購傳聞刺激，加上受限貸放松、公積金制度改革及普通房住房標準提高等多重政策影響，上海樓市在12月出現(xiàn)一波強勢行情。佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示：2014年12月，上海市商品房成交面積217.01萬平方米，環(huán)比上月上漲49.03%，比去年同期水平上漲19.00%。成交均價為26875元/平方米，環(huán)比上月上漲9.84%，比去年同期水平上漲了13.57%；商品住宅成交面積為137.00萬平方米，環(huán)比上月上漲31.78%，比去年同期上漲39.88%；成交均價為30016元/平方米，環(huán)比上月上漲8.40%，比去年同期上漲17.90%。其中，全新開盤的浦東星河灣最為引人矚目，首批新品短短一個多月即售罄，勁銷10億元。究其原因，星河灣專注品質(zhì)，所倡導的“優(yōu)質(zhì)生活方式”內(nèi)涵，190、245、290平米匠心藝術(shù)新品，把握住了高凈值人群的居住需求，加上毗鄰陸家嘴、世紀公園珍藏版塊，人文生態(tài)的居住環(huán)境，吸引著全球高端人士于此生活，熱銷態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)到2015年。

  對此，德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟表示：“盡管2014年成交量不及2013年，但開發(fā)商在2014年內(nèi)的心態(tài)普遍較好，并且開發(fā)商的年度營銷任務(wù)的完成率也不錯，成交量的走低并未給開發(fā)商帶來明顯的降價動力。2014年大部分開發(fā)商的定價策略基本是原本價格的基礎(chǔ)上略微出現(xiàn)上漲，甚至不少高端項目的報價出現(xiàn)了節(jié)節(jié)攀升的局面，出現(xiàn)降價的情況并不普遍。在2014年第四季度市場開始出現(xiàn)回暖的情況下，預計2015年各環(huán)線的房價仍然會呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢。”

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)